Ministère de l’Urbanisme et Habitat Cabinet du Ministre d’Etat
Kinshasa/Lingwala
CI : Son Excellence Monsieur le Président de la République Palais de la Nation
– Monsieur le Premier ministre Hôtel du Gouvernement
– Monsieur le Ministre des Affaires Foncières Cabinet du Ministre Tous à Kinshasa/Gombe
Réf. : CTA/AA/01-10/2022
Monsieur le Ministre d’Etat,
Concerne : Mise au point relative à votre déclaration publique du 23 septembre 2022 mettant en cause les titres fonciers de la société UTEXAFRICA.
1.La société UTEXAFRICA (UTEX), dont je suis le conseil habituel, m’a remis, pour examen et réponse appropriée à donner, la déclaration publique que vous avez faite le 23 septembre 2022 à la RTNC par le canal de votre conseiller politique. Cette déclaration a été également commentée et amplifiée par une tribune écrite que vous avez publiée dans le journal La Prospérité du 29 septembre dernier sous la signature du même conseiller politique. Etant donné que vos déclarations publiques portent gravement atteinte aux droits fonciers et à l’image d’UTEX dans le public, elles appellent de sa part, dans le respect de la courtoisie nécessaire à l’égard des autorités de la République, une sérieuse mise au point articulée dans les lignes qui vont suivre.
A. Les droits fonciers d’UTEXAFRICA dans la Baie de Ngaliema
2. UTEX possède depuis plusieurs années 3 titres de propriété foncière dans la Baie de Ngaliema sur le terrain situé entre les rivières Gombe et Basoko dans la Commune de Ngaliema à Kinshasa. Pour des raisons de clarté, et ainsi éviter la confusion dans les esprits et les amalgames inutiles, nous allons nous concentrer sur le seul titre de propriété qui est affecté par votre arrêté N°0063 du 17 juin 2022, jugé illégal et arbitraire par UTEX. Il s’agit du contrat de servitude foncière
N°001 du 12 août 2017 couvrant la parcelle de terre enregistrée sous le numéro 41 072 du plan cadastral de la Commune de Ngaliema, ayant une superficie de 7 hectares et 87 ares. Les autres titres fonciers d’UTEX ne sont pas concernés par votre arrêté incriminé.
B. La légalité du contrat de servitude foncière d’UTEXAFRICA N°001 du 12 août 2017 (article 57 de la Loi foncière)
3.Le 20 juillet 2017, le Ministre de l’Urbanisme et Habitat (vous-même) a pris l’arrêté ministériel N°010 portant reprise d’une concession de terres urbaines dans le domaine privé de l’Etat dans la Ville de Kinshasa (Voir l’arrêté dans le Journal officiel du 15 août 2017, colonnes 58-59). Le bloc I de cette concession foncière de la Baie de Ngaliema est bornée : « à l’Ouest par le fleuve Congo, au Nord par la station de pompage de la REGIDESO, à l’Est et au Sud-Est par la Concession UTEXAFRICA et au Sud par la rivière Basoko » ( Voir article
1, 1er tiret de l’arrêté). Ce bloc I ainsi décrit correspond à la parcelle couverte par le contrat de servitude foncière du 12 août 2017 dont UTEX est actuellement titulaire (concession ordinaire d’une durée de 25 ans renouvelable).
4.Le 10 août 2017, un mois plus tard, le Ministre des Affaires Foncières, agissant dans le respect de ses compétences légales et réglementaires, prend l’arrêté ministériel N°018 portant création d’une servitude foncière dans la Baie de Ngaliema enregistrée sous le numéro 41 072 du plan cadastral de la Commune de Ngaliema (Voir l’arrêté dans le Journal officiel du 1er novembre 2017, colonnes
26-29). La servitude foncière ainsi créée porte sur le terrain du bloc I décrit ci-dessus. Aux termes de cet arrêté, le ministre des Affaires Foncières attribue, exclusivement, le terrain concerné à la société UTEXAFRICA en vue de l’aménagement urbain de ce site marécageux et inconstructible (Voir article 4 de l’arrêté).
5.En application des dispositions pertinentes de cet arrêté, l’Etat congolais, agissant par le Ministre des Affaires Foncières, a conclu avec UTEXAFRICA le
contrat de servitude foncière du 12 août 2017 (Concession foncière prévue par l’article 57 du Code foncier).
6.A ce jour, l’arrêté N°010 du 20 juillet 2017 du Ministre de l’Urbanisme et Habitat, l’arrêté N°018 du 10 août 2017 du Ministre des Affaires Foncières et le contrat de servitude foncière du 12 août 2017
exposés ci-dessus n’ont jamais été annulés.
7.En conséquence, les droits fonciers d’UTEXAFRICA sur la parcelle de terre susvisée et couverts par le contrat de servitude foncière du 12 août 2017 sont intacts. Ils ne peuvent être annulés par le Ministre de l’Urbanisme et Habitat.
C. L’arrêté ministériel N°0063 du 17 juin 2022 du Ministre de l’Urbanisme et Habitat est illégal et arbitraire.
8.Le 17 juin 2022, vous avez pris l’arrêté ministériel référencé ci-dessus portant désaffectation d’une portion de terre, dans le Quartier Basoko, baie de Ngaliema, Commune de Ngaliema, Ville de Kinshasa. Il ressort des dispositions de cet arrêté, qui porte sur la parcelle de terre décrite ci-dessus et couverte par le contrat de
servitude foncière détenu par UTEXAFRICA depuis 2018, ce qui suit :
i) la désaffectation de cette parcelle de 8 hectares pour être affectée à un usage agricole et semi-industriel en milieu urbain, ii) le morcellement de la parcelle en 5 lots distincts, iii ) l’attribution de ces cinq lots à 5 personnes bénéficiaires, iv) les
instructions données aux fonctionnaires de votre ministère et à ceux du ministère des Affaires Foncières d’exécuter votre arrêté et v) l’abrogation de toutes les dispositions antérieures contraires audit arrêté.
9.La société UTEXAFRICA, sérieusement lésée dans ses droits légitimes par votre arrêté et vos déclarations publiques, demande son annulation, pure et simple, à cause de graves illégalités et irrégularités qu’il comporte et qui seront développées ci-dessous.
a) 1ère illégalité : Violation des articles 181 et 183 de la Loi foncière du 20 juillet 1973.
10.Le ministre ayant les affaires foncières dans ses attributions est la seule autorité compétente chargée d’appliquer la politique de l’Etat en matière d’affectation et de distribution des terres (Voir article 181 du Code foncier).
11. Pour la Ville de Kinshasa, et par dérogation légale, seul le Ministre des Affaires Foncières, ou son délégué, est compétent pour distribuer des terres aux particuliers (Voir article 183, alinéa 3 du Code foncier).
Par votre arrêté incriminé, vous avez affecté et distribué des parcelles de terre à des particuliers dans la Ville de Kinshasa en violation des dispositions légales susmentionnées.
b) 2ème illégalité : Violation de l’article 190 du Code foncier
12. L’article 190 susvisé prévoit que les demandes de concession de terres sont adressées à l’autorité compétente chargée de gérer et de distribuer des terres.
13.Dans la présente affaire, vous avez reçu et traité les demandes de
concession de terres émanant des personnes physiques sans en avoir la
compétence légale. Vous avez même établi et signé des croquis annexés
à l’arrêté attaqué alors que l’établissement de ces documents relève
de la compétence des fonctionnaires du ministère des Affaires
Foncières.
c) 3ème illégalité : Violation de l’article 55 du Code foncier
14.L’article 55 précise que le domaine foncier public de l’Etat
comprend les terres qui sont affectées à un usage ou à un service
public. Ces terres ne peuvent pas être concédées aux tiers. Mais en
cas de besoin, l’Etat peut les céder aux tiers, moyennant une
désaffectation préalable pour les intégrer dans son domaine foncier
privé.
Dans la présente affaire, vous avez procédé à la désaffectation de la
parcelle de terre de 8 hectares en cause sans indiquer à quel domaine
foncier public de l’Etat elle faisait partie, c’est-à-dire à quel
usage public ou à quel service public ce terrain était affecté. Il y a
ici une maladresse et une mauvaise application manifeste de la loi
dans le but de donner des avantages illégitimes à certaines personnes
au détriment des droits fonciers légitimes d’UTEXAFRICA.
d) 4ème illégalité : Désaffectation sur désaffectation ne vaut
15. Il est établi que le Ministre de l’Urbanisme et Habitat avait déjà
pris l’arrêté N°010 du 20 juillet 2017 pour reprendre (droit de
reprise de l’Etat) la parcelle litigieuse dans le domaine foncier
privé de l’Etat situé dans la Ville de Kinshasa (Voir paragraphe 3
ci-dessus).
16. Il est donc difficile de comprendre comment et pourquoi le même
Ministre peut, cinq ans plus tard, prendre un autre arrêté ministériel
pour retirer du domaine foncier privé de l’Etat une parcelle de terre,
qui en faisait déjà partie, pour la réintégrer à nouveau dans le même
domaine foncier privé de l’Etat. C’est donc une désaffectation en
l’air et fantaisiste qui ne repose sur rien de sérieux. Dans ces
conditions, un arrêté ministériel comportant une irrégularité d’une
telle gravité doit être considéré comme inexistant ou, pour le moins,
doit être annulé.
e) 5ème illégalité : Violation de l’ordonnance présidentielle N°22/003
du 7 janvier 2022 fixant les attributions des ministères
17. L’ordonnance présidentielle indiquée ci-dessus fixe les
attributions des ministères de l’Urbanisme et Habitat et des Affaires
Foncières en ces termes :
i) Ministère de l’Urbanisme et Habitat
– Aménagement de l’espace urbain en matière d’urbanisme et d’habitat ;
– Etablissement des programmes et des stratégies de mobilisation des
recettes tant humaines, institutionnelles que financières pour
codifier, implanter et administrer le développement ;
– Gestion et administration du patrimoine immobilier relevant du
domaine privé de l’Etat ;
– Etude et promotion des matériaux de construction locaux ;
– Mise en œuvre du Plan national d’habitat ;
– Police de règles de l’urbanisme et habitat ;
– Apport d’une assistance technique permanente à l’auto-construction ;
– Développement et promotion de la construction des établissements
humains tant par le secteur public que privé ;
– Etude et promotion des organismes financiers et banques d’habitat en
collaboration avec le Ministère ayant les finances dans ses
attributions ;
– Elaboration des normes en matière de construction des établissements humains ;
– Agrément d’agences et courtiers immobiliers ;
– Promotion des logements sociaux et intégrés ;
– Contrôle de l’application des normes légales, règlementaires et
techniques relatives à la construction ;
– Conception de la politique de construction en collaboration avec les
ministères sectoriels ;
– Règlement et contrôle des beaux à loyer à caractère résidentiel et
socioculturel ;
– Règlement et contrôle de procédure de délocalisation des populations
ainsi que de leur habitat (Voir point 10);
ii) Ministère des Affaires Foncières
– Application et vulgarisation de la législation foncière et immobilière ;
– Notariat en matière foncière et cadastrale ;
– Gestion et octroi des titres immobiliers ;
– Lotissement en collaboration avec le Ministère ayant l’aménagement
du territoire et celui de l’Urbanisme et habitat dans leurs
attributions ;
– Octroi des parcelles de terre en vue de la mise en valeur (Point 30).
18.Il est donc clair que le Président de la République, Chef de
l’Etat, n’a pas donné au Ministre de l’Urbanisme et Habitat le pouvoir
d’octroyer des parcelles de terre à des tiers. Ce pouvoir est attribué
au Ministre des Affaires Foncières.
19.En octroyant des parcelles de terre à 5 personnes sur le terrain
occupé par UTEXAFRICA en vertu d’un contrat de servitude foncière
régulier conclu avec l’Etat congolais, le Ministre de l’Urbanisme et
Habitat a posé des actes ultra vires et violé, de manière flagrante,
l’ordonnance présidentielle susvisée. Il a empiété sur les compétences
d’un autre Ministre. Cette situation crée l’insécurité juridique et
les frustrations pour les administrés et les investisseurs dans le
secteur foncier et détériore le climat des affaires en RDC.
f) 6ème illégalité : Superposition et contradictions entre arrêtés ministériels
20. L’intervention du Ministre de l’Urbanisme et Habitat dans une
matière qui ne relève pas de sa compétence a engendré un cafouillage,
une superposition des arrêtés ministériels et des contradictions entre
eux. En effet, l’arrêté ministériel N°0063 du 17 juin 2022 a abrogé
toutes les dispositions antérieures contraires. En fait, il a abrogé
l’arrêté antérieur contraire N°018 du 10 août 2017 pris par le
ministre des Affaires Foncières portant sur la même concession
foncière. Il a également abrogé le contrat de servitude foncière du 12
août 2017 conclu en relation avec cet arrêté.
21.En d’autres termes, on assiste à une situation inadmissible où le
Ministre de l’Urbanisme et Habitat prend un arrêté qui annule un
arrêté et un contrat de servitude foncière signés par le Ministre des
Affaires Foncières. Mais il donne, malgré tout, des instructions aux
fonctionnaires du ministère des Affaires Foncières d’exécuter son
arrêté alors que celui-ci n’est pas interministériel et que ces
fonctionnaires et le Ministre des Affaires Foncières n’ont pas été
associés à la distribution des parcelles concernées. Dans ces
conditions, il serait même dangereux et hasardeux pour les
fonctionnaires compétents du ministère des Affaires Foncières de
délivrer des titres de propriété sur des parcelles distribuées par le
Ministre de l’Urbanisme et Habitat en violation des dispositions
légales et réglementaires en matière foncière.
g) 7ème illégalité : Violation de l’artcle 65 de la Loi foncière du 20
juillet 1973
22.L’article 65 susvisé prévoit que « les terrains sont concédés sous
réserve des droits des tiers (… )». Il est fondé sur le respect du
principe du respect des droits acquis par les tiers. Par conséquent,
si une demande de terre vise un terrain précis, l’administration
publique compétente doit mener une enquête préalable pour vérifier si
le terrain sollicité est libre ou est déjà attribué à une autre
personne. Il s’agit d’une formalité indispensable et de « prudence
administrative » pour éviter la superposition des titres de propriété
conflictuels sur un même terrain.
23. Dans le présent dossier, vous avez distribué 5 parcelles sur un
terrain et ordonné la délivrance des titres fonciers aux bénéficiaires
sans avoir mené une enquête préalable pour vérifier si le terrain
concerné était libre ou déjà occupé. Or, UTEXAFRICA détient sur le
même terrain, depuis plusieurs années, un contrat de servitude
foncière conclu avec l’Etat congolais le 12 août 2017. Il s’agit d’une
concession ordinaire conclue sur la base de l’article 57 de la Loi
foncière du 20 juillet 1973 (fondement légal).
L’erreur grave commise dans ce dossier vient du fait que le ministère
de l’Urbanisme et Habitat, qui n’est pas compétent pour attribuer des
terres et conserver les titres immobiliers y afférents dans la Ville
de Kinshasa, ne pouvait pas mener une enquête préalable avant de vous
faire prendre l’arrêté incriminé.
h) 8ème illégalité : Violation de l’édit N°0004 du 11 août 2015 de la
Ville de Kinshasa portant approbation du schéma d’orientation
stratégique de l’agglomération kinoise (SOSAK) et du plan particulier
d’aménagement (PPA) de la zone Nord de la ville de Kinshasa.
24.L’édit provincial visé ci-dessus classe la Baie de Ngaliema parmi
les sites non constructibles et définit un plan spécial d’aménagement
et de protection pour cette zone de la Ville de Kinshasa. Il s’agit
d’un acte législatif qui ne peut être modifié par un simple acte
réglementaire, fut-il d’un Ministre national. En attribuant des
parcelles à certains particuliers dans la Baie de Ngaliema, vous avez
violé les dispositions pertinentes de l’édit précité.
i) 9ème illégalité : Violation des articles 40 et 46 de la Loi
relative à l’eau du 31 décembre 2015.
25.Les dispositions légales susvisées prévoient, sur chaque rive d’un
cours d’eau ou d’un lac, une servitude d’utilité publique d’une
largeur de 100 mètres à partir des berges (servitude de libre accès)
(article 40) et des aires de protection autour de sources, cours
d’eau, etc (article 46).
Dans la présente affaire, vous avez attribué un terrain de 8 hectares
inondable et non aedificandi à certains particuliers sur le lit et les
berges du fleuve Congo et de la rivière Basoko en violation des
dispositions légales susmentionnées.
j) 10 ème illégalité : Violation de la Note-circulaire N°003 du 2
décembre 2019 du Ministre des Affaires Foncières portant interdiction
de délivrance des titres fonciers sur les sites non constructibles en
RDC, notamment sur les emprises des rivières, dans le but de préserver
la vie des citoyens et les écosystèmes.
26. La Baie de Ngaliema fait partie des sites non constructibles. Elle
se trouve également sur les berges et les emprises du fleuve Congo et
de la rivière Basoko. C’est donc une zone inondable, inconstructible
et fragile. En distribuant des parcelles sur ce périmètre foncier à
des fins de construction et en ordonnant la délivrance des titres
fonciers aux bénéficiaires, vous avez violé les dispositions de la
Note-circulaire susvisée.
k) 11ème illégalité : Violation de la décision N°001 du 2 décembre
2019 du Ministre de l’Urbanisme et Habitat portant réglementation de
construction sur toute l’étendue de la RDC.
27.La décision susvisée interdit, dans l’intérêt général de garantir
une jouissance paisible des habitants par la prévention des
catastrophes naturelles et pour empêcher des occupations anarchiques
(construction sur les terrains à forte pente, le long des lits des
rivières, des zones non aedificandi et fragiles qui endeuillent les
populations), la délivrance des permis de construire sur ces sites.
28.Le principe de droit administratif « patere legem quam ipse facisti
» (L’Etat doit respecter (souffrir) les lois et règlements qu’il a
lui-même édictés) impose au Ministre de l’Urbanisme et Habitat de
respecter sa propre décision susvisée. En distribuant des parcelles à
des particuliers sur les rives et sur les lits du fleuve Congo et de
la rivière Basoko dans la Baie de Ngaliema, vous avez violé votre
décision précision.
Conclusion
28.En conclusion, la sagesse humaine nous apprend que l’erreur est
humaine. Mais la même sagesse humaine ajoute que persévérer dans
l’erreur devient une attitude diabolique. Il nous semble raisonnable,
pour toutes les raisons exposées ci-dessus, d’éviter des polémiques
publiques inutiles et d’avoir le courage d’annuler, purement et
simplement, l’arrêté N°0063 du 17 juin 2022. Cet arrêté est illégal et
arbitraire. Il est indéfendable. Il n’a donc pas de place dans l’ordre
juridique congolais.
Veuillez agréer, Monsieur le Ministre d’Etat, l’expression de ma
considération distinguée.
Prof. Dr Tshibangu Kalala
Avocat